Le locataire d’un local commercial ayant signé un bail dérogatoire dit bail de courte durée ou bail précaire (durée inférieure ou égale à 3 ans) ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail ni d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement.

Le bail dérogatoire prend automatiquement fin à la date mentionnée dans le contrat.

Si le locataire se maintient dans les lieux au delà du terme prévu, le propriétaire bailleur qui souhaite reprendre les locaux doit le lui signifier dans un délai maximum d’un mois à compter de la date prévue de fin du bail soit par courrier recommandé soit par la remise d’un congé délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

A défaut le locataire deviendra automatiquement titulaire d’un bail commercial classique (3-6-9).

Le locataire qui estime que le statut du bail dérogatoire ne s’applique pas à son contrat a un délai de deux ans à compter de sa signature (ou de la signature du dernier avenant le prorogeant) pour agir en justice et demander sa requalification en bail commercial.

Afin d’éviter la requalification, un propriétaire bailleur peut avoir la tentation de signer plusieurs baux précaires successifs d’une durée maximale de 3 ans en modifiant le nom du locataire (exemple une société, puis son dirigeant, voire des prête-noms).

Dans de telles hypothèses la Cour de Cassation a jugé qu’il s’agissait d’une fraude visant à se soustraire au statut des baux commerciaux et en a déduit que le délai de prescription de deux ans ne s’appliquait pas.

Maître Catherine ALIS, avocat au barreau de Toulouse, vous assiste et vous représente devant les juridictions compétentes.